Valeur verte à Chartres : la maison paie deux fois plus que l'appartement

Ce que recouvre la valeur verte

L'expression désigne l'écart de prix entre deux biens comparables que seule l'étiquette énergétique sépare, mesuré chaque année par les notaires sur les ventes enregistrées.

À Chartres, cet écart ne frappe pas tout le monde de la même façon, et la répartition des classes explique pourquoi.

L'écart maison-appartement, le plus fort de nos mesures

Sur 14 561 diagnostics publiés, les 2 156 maisons affichent 12,6 % de logements classés F ou G, quand les 11 910 appartements restent à 5,3 %. Sept points et trois dixièmes d'écart, soit un risque plus de deux fois supérieur pour qui possède une maison.

C'est l'un des déséquilibres les plus marqués que nous ayons relevés entre les deux types de bien. À Carcassonne, l'écart s'inverse même légèrement en faveur des maisons.

Le parc chartrain par étiquette

Au total, 967 logements sont classés F ou G, dont 274 en G. La classe E en regroupe 2 054, la classe D 5 672 et la classe C 5 464.

À l'autre extrémité, 404 logements seulement atteignent les classes A ou B, soit 2,8 % du parc. Le bien très performant est ici une rareté.

Le détail par type nuance l'image d'ensemble : 3,4 % des maisons atteignent A ou B, contre 2,7 % des appartements. L'individuel chartrain est donc à la fois plus souvent excellent et beaucoup plus souvent mauvais, un parc plus dispersé que le collectif.

Le marché chartrain en 2024

548 ventes de logements anciens ont été enregistrées, pour un prix moyen de 181 034 € et 2 513 € du mètre carré, sur une surface moyenne de 72 mètres carrés.

En 2019, on comptait 698 ventes à 2 261 € le mètre carré. Le prix au mètre carré n'a donc progressé que de 11 % en cinq ans, la hausse la plus faible des cinq marchés que nous avons examinés.

Le prix moyen progresse davantage, de 160 140 € à 181 034 €, soit 13 %, sur une surface moyenne quasi stable, 71 puis 72 mètres carrés. Le volume, lui, a reculé de 698 à 548 ventes, soit 21 % de transactions en moins : un marché qui se valorise mais s'active moins.

Un marché d'appartements qui vend surtout du collectif

Sur ces 548 transactions, 386 portaient sur un appartement et 162 sur une maison. Les ventes de maisons ont reculé de 227 en 2019 à 162 en 2024, soit 29 % de moins.

Le segment le plus exposé au risque énergétique est donc aussi celui dont le marché se resserre. Pour un vendeur de maison, les deux difficultés s'additionnent.

Ce que vaut une étiquette, en euros

L'étude des notaires parue en 2024 chiffre la décote nationale à environ 25 % pour une maison classée G face à une maison comparable classée D, et environ 12 % pour un appartement.

Rapporté au prix moyen chartrain de 181 034 €, cela représente près de 45 258 € pour une maison et 21 724 € pour un appartement. Ce sont des moyennes nationales appliquées à un prix local, donc un repère d'ordre de grandeur.

La hausse du marché ne rattrape pas la décote

L'argument selon lequel la valorisation générale efface la pénalité ne tient pas ici. Le mètre carré a gagné 11 % en cinq ans quand la décote d'une maison classée G approche 25 %.

À Montauban, où le prix a progressé de 25 % sur la même période, le raisonnement serait recevable. À Chartres, l'écart reste du simple au double.

Pourquoi les maisons chartraines décrochent

Deux facteurs se cumulent. Le bâti individuel ancien, notamment dans la vieille ville et les bords de l'Eure, présente des surfaces déperditives importantes : quatre façades, une toiture, un plancher bas sur cave ou terre-plein.

Un appartement d'étage, lui, ne perd de chaleur que par une ou deux façades, et bénéficie de la chaleur des logements voisins. Le calcul conventionnel en tient compte.

S'y ajoute un effet de structure : les maisons vendues sont plus grandes que la moyenne communale de 72 mètres carrés, donc plus coûteuses à chauffer en valeur absolue, ce que l'étiquette traduit directement.

Une note peut vous desservir sans raison

Avant d'accepter une mauvaise étiquette, vérifiez ce que le calcul a retenu. Le diagnostiqueur n'ouvre aucune paroi : devant un mur enduit, il ne peut pas certifier qu'un isolant se trouve derrière.

La méthode lui impose alors une valeur par défaut, 2,5 W/(m².K), celle d'un mur nu, délibérément sévère. Une part des mauvaises notes chartraines décrit un bâti réellement non isolé, une autre un bâti dont personne n'a produit la preuve.

Le document qui peut changer la lettre

Cherchez un écrit nommant le matériau posé et son épaisseur : facture d'entreprise, devis signé, notice de constructeur, dossier d'aide publique. C'est le seul couple d'informations que le calcul sache exploiter.

Pour une maison, ces pièces sont chez vous, ce qui est une chance : contrairement au copropriétaire, vous n'avez personne à solliciter. Avec 45 258 € en jeu, la recherche vaut le temps qu'elle prend.

Louer : le calendrier resserre encore

Les logements classés G ne peuvent plus faire l'objet d'un nouveau bail depuis le 1er janvier 2025, les F suivront en 2028 et les E en 2034.

À Chartres, cela vise 274 logements aujourd'hui, 967 en 2028, puis environ 3 000 en comptant les 2 054 classés E. Un bailleur de maison est statistiquement deux fois plus exposé qu'un bailleur d'appartement, comme le rappelle les diagnostics de location.

La location étudiante, cas particulier

La ville accueille un public étudiant qui loue surtout des petites surfaces, donc des appartements. Ce segment est le moins touché par le risque énergétique local, avec 5,3 % de passoires.

Mais le calcul pénalise structurellement les petits logements, dont les surfaces déperditives sont grandes rapportées au volume chauffé. Le sujet est traité sur louer à un étudiant.

Avant de fixer un prix

L'ordre des opérations décide de la négociation. Connaître sa lettre avant de publier l'annonce permet d'afficher un prix cohérent ; la découvrir face à l'acheteur revient à la subir.

Un DPE récent, appuyé sur vos justificatifs, coûte une fraction des sommes en jeu. Et si la note reste basse, l'audit énergétique chiffre les travaux, ce qui transforme un reproche en discussion documentée.